Antes de firmar, que la revise un ingeniero.
Voy contigo a ver la vivienda, la reviso de arriba a abajo y te digo qué falla y qué cuesta arreglarlo. Para que compres sabiendo dónde te metes.
La cubierta
Nadie sube a la cubierta en una visita. Un sumidero cegado, una lámina mal rematada o un goterón que no llega a romper el agua no se ven desde abajo, y la primera humedad aparece meses después, con la mudanza ya hecha. Ese reguero oscuro bajo el canto del forjado lo deja el agua que lleva tiempo bajando por donde no debe, y no la suciedad.
Grietas y fisuras
Una fisura fina se queda en el revestimiento. Una grieta que atraviesa el muro puede venir de un asiento de cimentación, de las reparaciones más caras que existen. Las esquinas de los huecos son donde primero aparecen, y a simple vista las dos se parecen: distinguirlas cambia la cifra por completo.
Humedades
Una mano de pintura reciente puede ser buena señal o una tapadera, y desde fuera no se distingue. El primer invierno la mancha vuelve a asomar por el mismo sitio. Esa costra blanca en el arranque del muro son sales que ha dejado el agua al evaporarse, señal de que la humedad viene de lejos. Se localiza y se mide, también la que todavía no se ve.
Electricidad y calefacción
Un cuadro se juzga abierto, no por la tapa. Dentro se ve si hay diferencial, cuántos circuitos hay de verdad y en qué estado están las conexiones. Una tapa oxidada dentro de un armario cerrado señala humedad, y no hay peor compañía para una instalación eléctrica. Reviso cuadro, tomas, caldera y climatización, y te digo qué aguanta y qué está en prórroga.
Ventanas y aislamiento
En la visita las ventanas estaban cerradas y hacía buen día. El vaho atrapado entre los dos vidrios no se limpia por dentro: significa que la cámara ha perdido el sellado y que ese hueco ya no aísla lo que dice el certificado. Se cambia la unidad de vidrio entera, y rara vez hay una sola.
Todo lo encontrado, por escrito y con precio
En pocos días tienes el informe firmado: cada deficiencia con su foto, su gravedad y el orden de magnitud de lo que cuesta repararla. También lo que no salta a la vista, como la mancha que asoma en el arranque de un muro, y también lo pequeño: acabados, puertas que rozan, presión de agua. Con él negocias el precio con argumentos, o te retiras a tiempo.
Cuéntame qué vivienda vas a comprar
Dime dónde está, de qué año es el edificio y cuándo puede visitarse. Te contesto normalmente el mismo día con fecha y propuesta.
Inspecciono viviendas en las provincias de Alicante, Murcia, Albacete y Ciudad Real.
Preguntas frecuentes sobre la inspección de viviendas
¿Qué revisa exactamente una inspección antes de comprar?
El estado real de lo que no se ve en una visita normal: cubierta y evacuación de aguas, fisuras y grietas en fachada y en el interior, humedades y su origen, cuadro eléctrico e instalación, calefacción y climatización, y carpinterías y aislamiento. También los acabados y los detalles pequeños que se acumulan: puertas que rozan, presión de agua, ventilaciones.
¿Cuándo recibo el informe y qué contiene?
En pocos días desde la visita, firmado. Cada deficiencia va con su foto, una valoración de su gravedad y el orden de magnitud de lo que cuesta repararla, de forma que puedas separar lo que es mantenimiento normal de lo que es una reparación seria.
¿Me sirve el informe para negociar el precio?
Es su uso principal. Una cosa es decir que la vivienda «necesita reformas» y otra llegar con un documento técnico que cifra cada defecto. Con él negocias con argumentos, pides que se arregle antes de la firma, o decides retirarte a tiempo si lo que aparece no compensa.
¿En qué se diferencia de la tasación del banco?
La tasación calcula cuánto vale la vivienda como garantía del préstamo, y para eso le basta con la superficie, la ubicación y el estado general. No abre un cuadro eléctrico, no mide una humedad ni sube a la cubierta. Responde a una pregunta distinta: al banco le interesa recuperar su dinero, no que tú evites una reparación de quince mil euros.
¿Y de la nota simple o del certificado energético?
La nota simple dice quién es el propietario y qué cargas tiene la finca: es una comprobación jurídica, no técnica. El certificado energético estima el consumo teórico a partir de datos del inmueble, y se emite sin comprobar si las carpinterías cierran o si el aislamiento está donde dice el proyecto. Ninguno de los dos mira el estado de la construcción.
¿Hace falta autorización para inspeccionar la vivienda?
Solo hace falta poder entrar y que la visita dure lo suficiente para revisarla con calma. Normalmente se coordina con la agencia o con la propiedad, igual que cualquier otra visita. No se hacen catas ni se abre nada que deje marca: es una inspección visual e instrumental, no destructiva.
¿En qué zonas trabajas?
Inspecciono viviendas en las provincias de Alicante, Murcia, Albacete y Ciudad Real. Si la vivienda está cerca del límite de esa zona, escríbeme y lo miramos.